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由在房產(chǎn)部門案的房屋安全鑒定單位開展房屋

　　11月18日，省南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、南京市規(guī)劃和自然資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合擬定了《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》），進(jìn)一步規(guī)范南京存量房屋改建為租賃住房的辦理流程。

　　《實(shí)施細(xì)則》中對(duì)存量房給予了定義，是指南京市已建成并具有一定規(guī)模的商業(yè)、研發(fā)、辦公、酒店（賓館）、房等存量房屋，改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以整棟、整單元、整層（應(yīng)具獨(dú)立交通空間）為基本改建單位。

　　改建后的存量房屋土地性質(zhì)不變、原不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容不變，如遇土地或房屋征收等情形，特厚鋼板零割應(yīng)按照原確權(quán)用途予以執(zhí)行。改建后的租賃住房暫不補(bǔ)交土地出讓金、土地年租金。

　　《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，包括分割銷售的存量房屋；在成片工業(yè)用地或工業(yè)用地紅線范圍內(nèi)，存量房屋僅可改建為租賃公寓和宿舍，不應(yīng)改變?cè)摰貕K原主導(dǎo)使用功能；用地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的，或土地、環(huán)境和建筑有污染不滿足居住條件的存量房屋均不可以改建成租賃住房。

　　根據(jù)國(guó)家、省市關(guān)于既有建筑改擴(kuò)建的有關(guān)規(guī)定，為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）、《市政府關(guān)于印發(fā)南京市市場(chǎng)化租賃住房建設(shè)管理辦法的通知》（寧政規(guī)字〔2019〕9號(hào)）等有關(guān)規(guī)定要求，遵循“合規(guī)適用、簡(jiǎn)化高效”的原則，現(xiàn)制定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）。

　　本《實(shí)施細(xì)則》適用范圍是本市已建成并具有一定規(guī)模的商業(yè)、研發(fā)、辦公、酒店（賓館）、房等存量房屋。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以整棟、整單元、整層（應(yīng)具獨(dú)立交通空間）為基本改建單位。

　　進(jìn)行改建的存量房屋應(yīng)權(quán)屬明晰，已經(jīng)聯(lián)合驗(yàn)收完畢，并已取得不動(dòng)產(chǎn)證，不存在查封登記、異議登記等限制交易的情形，存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)利的，還應(yīng)取得所有他項(xiàng)權(quán)利人的書面同意。

　　改建后的存量房屋土地性質(zhì)不變、原不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容不變，如遇土地或房屋征收等情形，應(yīng)按照原確權(quán)用途予以執(zhí)行。

　　存量房屋改建為租賃住房應(yīng)當(dāng)由改建單位征求相關(guān)利害人意見，并完成不少于10日的社會(huì)公示。

　　2、在成片工業(yè)用地或工業(yè)用地紅線范圍內(nèi)，存量房屋僅可改建為租賃公寓和宿舍，不應(yīng)改變?cè)摰貕K原主導(dǎo)使用功能；

　　3、用地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的，或土地、環(huán)境和建筑有污染不滿足居住條件的存量房屋；

　　江北新區(qū)管委會(huì)、區(qū)政府（園區(qū)管委會(huì)）和市屬國(guó)有企業(yè)每年編制存量房屋改建為租賃住房計(jì)劃，經(jīng)市房產(chǎn)部門會(huì)同發(fā)改、規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)境、國(guó)資等相關(guān)部門統(tǒng)籌后，報(bào)市政府審定。改建項(xiàng)目可行性論證報(bào)告報(bào)市規(guī)劃資源局、市生態(tài)環(huán)境局、市應(yīng)急管理局。

　　存量房屋改建原則上不得突破既有建筑原外輪廓線，不得改變相鄰關(guān)系，有條件的應(yīng)按改建后實(shí)際使用功能配相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)用房和公共配套設(shè)施。

　　既有建筑改造為租賃住房，改建單位宜在立項(xiàng)（案）前委托具有相應(yīng)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位依據(jù)現(xiàn)行工程建設(shè)消防、人防等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)改建的技術(shù)可行性進(jìn)行評(píng)估論證，確保改建后能夠符合現(xiàn)行適用的相關(guān)規(guī)范。

　　企業(yè)投資改建項(xiàng)目符合案條件的，由改建單位通過省投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)申報(bào)項(xiàng)目代碼并案，獲取省投資項(xiàng)目案證。

　　涉及結(jié)構(gòu)改動(dòng)或荷載增加的項(xiàng)目，是否進(jìn)行房屋安全鑒定由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出確定意見。如遇涉及整體房屋結(jié)構(gòu)變動(dòng)或較大荷載增加的項(xiàng)目，改建單位應(yīng)當(dāng)委托在房產(chǎn)部門案的房屋安全鑒定單位進(jìn)行可靠性鑒定，并出具鑒定報(bào)告，確認(rèn)房屋結(jié)構(gòu)安全狀況，再結(jié)合改造需要進(jìn)行整體設(shè)計(jì)、施工。

　　屬于結(jié)構(gòu)改造項(xiàng)目，改建單位應(yīng)提供市政府批復(fù)的年度租賃住房建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目案證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等材料向規(guī)劃資源部門申請(qǐng)規(guī)劃條件。房屋建成時(shí)間超過10年的，改造前應(yīng)依法取得安全鑒定報(bào)告。根據(jù)規(guī)劃條件和鑒定報(bào)告，改建單位組織開展施工圖設(shè)計(jì)，并完成不少于10日的社會(huì)公示和相關(guān)利害人意見征求后，應(yīng)提供原規(guī)劃核準(zhǔn)圖或?qū)崪y(cè)成果、改建設(shè)計(jì)圖紙、改建說(shuō)明等材料向規(guī)劃資源部門申請(qǐng)規(guī)劃認(rèn)定意見函，規(guī)劃認(rèn)定意見函應(yīng)將改建規(guī)劃圖紙作為附圖并加蓋分局局章，圖上注明與相關(guān)文號(hào)認(rèn)定一致。

　　屬使用功能改變的，改建單位應(yīng)提供市政府批復(fù)的年度租賃住房建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目案證、不動(dòng)產(chǎn)登記證明（若有）等材料、原規(guī)劃核準(zhǔn)圖或?qū)崪y(cè)成果、改建規(guī)劃圖紙、改建說(shuō)明等材料向規(guī)劃資源部門申請(qǐng)規(guī)劃認(rèn)定意見函，規(guī)劃認(rèn)定意見函應(yīng)將改建規(guī)劃圖紙作為附圖并加蓋分局局章，圖上注明與相關(guān)文號(hào)認(rèn)定一致。

　　改建單位取得規(guī)劃認(rèn)定意見函后，根據(jù)《南京市深化施工圖審查改革實(shí)施意見》（寧建改辦﹝2019﹞11號(hào)）要求，開展施工圖專家技術(shù)論證，相關(guān)專家在施工圖審查專家?guī)爝x取。

　　對(duì)于《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》（住建部51號(hào)令）所列特殊建設(shè)工程，改建單位應(yīng)依法申請(qǐng)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查。對(duì)于特殊建設(shè)工程以外的其他按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程，改建單位應(yīng)根據(jù)改建內(nèi)容邀請(qǐng)建筑、給排水、暖通、電氣等相關(guān)專業(yè)消防專家開展消防設(shè)計(jì)技術(shù)論證，相關(guān)專家在消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收專家?guī)爝x取。

　　7、消防設(shè)計(jì)審查意見書（特殊項(xiàng)目以外的其他建設(shè)工程提供消防設(shè)計(jì)技術(shù)論證意見書）；

　　申報(bào)審查完成后，實(shí)名制管理、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)、安全監(jiān)督案等與施工許可證核發(fā)合并辦理。

　　工程建設(shè)項(xiàng)目具竣工驗(yàn)收條件后，改建單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位按規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收并按規(guī)定對(duì)消防相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)，改建單位完成竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及驗(yàn)收記錄。改建單位應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前，書面通知規(guī)劃資源部門開展工程規(guī)劃核實(shí)。竣工驗(yàn)收合格后6個(gè)月內(nèi)向規(guī)劃資源部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收檔案。

　　項(xiàng)目改建單位完成消防驗(yàn)收（案抽查）后60日內(nèi)，江北新區(qū)、各區(qū)房產(chǎn)部門查驗(yàn)改建單位的房屋可靠性鑒定報(bào)告（如涉及）、特厚鋼板零割竣工報(bào)告、驗(yàn)收記錄以及消防驗(yàn)收（案抽查）手續(xù)后，指導(dǎo)督促改建單位將由房產(chǎn)測(cè)繪單位出具的以套（間）為小單元的測(cè)繪成果及其他項(xiàng)目信息錄入市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。

　　存量房屋改建為租賃住房的項(xiàng)目，應(yīng)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上注記該宗地的具體公安棟號(hào)樓棟設(shè)立用益物權(quán)（居住權(quán)）的基本情況，特厚鋼板零割并符合相關(guān)要求。

　　本通知印發(fā)前已完成租賃項(xiàng)目信息登記的集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，按第十六條、第十七條履行規(guī)劃相關(guān)手續(xù)，由設(shè)計(jì)單位出具房屋設(shè)計(jì)安全技術(shù)報(bào)告，可靠性鑒定，由改建單位委托在應(yīng)急部案的消防安全評(píng)估機(jī)構(gòu)按照《人員密集場(chǎng)所消防安全評(píng)估導(dǎo)則》（GA/T1369）進(jìn)行消防安全評(píng)估，并取得評(píng)估結(jié)論等級(jí)為一般以上的消防安全評(píng)估報(bào)告。江北新區(qū)、各區(qū)房產(chǎn)部門查驗(yàn)改建單位的規(guī)劃相關(guān)手續(xù)、房屋設(shè)計(jì)安全技術(shù)報(bào)告、符合要求的房屋可靠性鑒定報(bào)告、消防安全評(píng)估報(bào)告后，指導(dǎo)督促改建單位將由房產(chǎn)測(cè)繪單位出具的以套（間）為小單元的測(cè)繪成果及其他項(xiàng)目信息錄入市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。對(duì)存在未能完成規(guī)劃相關(guān)手續(xù)、不具房屋設(shè)計(jì)安全技術(shù)報(bào)告、不滿足既有房屋結(jié)構(gòu)安全要求以及消防安全評(píng)估的改建項(xiàng)目，區(qū)政府牽頭依法依規(guī)處理。

　　改建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，經(jīng)住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同，應(yīng)當(dāng)通過市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)辦理租賃合同網(wǎng)簽。網(wǎng)簽案應(yīng)當(dāng)使用租賃合同示范文本，在商業(yè)銀行設(shè)立租金專用賬戶。

　　改建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，區(qū)政府應(yīng)加強(qiáng)日常檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)問題依法處理，市房產(chǎn)、規(guī)劃資源、建設(shè)、城管、消防等部門應(yīng)按各自職能加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
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