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對(duì)于租金上漲的q345d鋼板切割原因

　　經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 8月19日，“被離職”的原我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉召開(kāi)了媒體見(jiàn)面會(huì)，他在會(huì)上稱(chēng)，昨日住建部的官員給其致電并感謝。此前一天，胡景暉因炮轟自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓以高于市場(chǎng)20%-40%的價(jià)格搶奪房源推高房租而“被離職”。

　　近幾個(gè)月以來(lái)，北京房租一路上漲，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)行情數(shù)據(jù)，截至8月19日，北京近一個(gè)月房租均價(jià)為94.19元/月/平方米，同比增長(zhǎng)20.2%。而胡景暉的“被離職”事件，引發(fā)了各界對(duì)此的關(guān)注與熱議。

　　胡景暉認(rèn)為，租金上漲原因有很多，包括高凈值人才流入、拆違、畢業(yè)季等多個(gè)方面。同策地產(chǎn)研究部總監(jiān)張宏偉則表示，違法建筑整治、供應(yīng)減少、學(xué)生畢業(yè)季和通貨膨脹等因素，是造成近期房租上漲的主要因素。綜合來(lái)看，供需關(guān)系失衡和資本的介入是本輪房租上漲的主要推手。

　　中國(guó)房?jī)r(jià)行情數(shù)據(jù)顯示，目前北京市平均房租單價(jià)為94.19元/月/平方米，同比上漲20.29%，環(huán)比上漲2.01%，房租平均價(jià)格達(dá)到8741元，同期，二手房?jī)r(jià)格同比上漲幅度為0.45%，環(huán)比幅度為0.35%。

　　對(duì)于租金上漲的原因，業(yè)界普遍認(rèn)為由多方面綜合因素造成，其中拆違造成的供應(yīng)相應(yīng)短缺，以及畢業(yè)季需求增加，供需關(guān)系失衡是本輪房租上漲的主要原因。張宏偉和胡景暉均認(rèn)為，違法建筑整治減少租賃市場(chǎng)供應(yīng)量。

　　從2015年開(kāi)始，北京拆違力度逐年增大。北京市規(guī)土委公布信息顯示，2015年當(dāng)年拆違任務(wù)為1500萬(wàn)平方米；2016年累計(jì)完成拆違3979萬(wàn)平方米；2017年完成拆違5985萬(wàn)平方米，騰退出土地面積達(dá)到14.2萬(wàn)畝。

　　2018年拆違力度有增無(wú)減，據(jù)北京通州區(qū)專(zhuān)指辦（北京市嚴(yán)厲打擊違法用地違法建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)指揮部辦公室）一位人士透露，年初，北京市已經(jīng)將全年拆違任務(wù)分解到各個(gè)區(qū)，各區(qū)也已分解到鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道。通州全年拆違任務(wù)量達(dá)到2000萬(wàn)平方米，大興拆違任務(wù)在3000萬(wàn)平方米左右�！皷|西城任務(wù)少一些，其他區(qū)規(guī)模都不小。”該人士表示。

　　拆除的違建中，除了部分不符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的房、園區(qū)等經(jīng)營(yíng)屬性外，很大一部分為具有居住屬性的城中村公寓、小產(chǎn)權(quán)及以各種名義建設(shè)的類(lèi)住宅項(xiàng)目。今年通州、大興、昌平已經(jīng)有多個(gè)居住類(lèi)違建被拆除。

　　據(jù)上述專(zhuān)指辦人士透露，原則上拿不出產(chǎn)權(quán)證明、無(wú)法提供合法建設(shè)手續(xù)的均被認(rèn)定為違建，“用2013年衛(wèi)星圖與現(xiàn)在衛(wèi)星圖進(jìn)行對(duì)比，圈出圖斑，然后我們?cè)僖灰缓藢?shí)，根據(jù)調(diào)查情況來(lái)看，拆除違建任務(wù)肯定蓋不住實(shí)際違建規(guī)模�！�

　　每年六、七月份為畢業(yè)季，北京是高等教育院校聚集的城市，加上各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)完善，也吸引了大量外地畢業(yè)生到北京就業(yè)，供應(yīng)減少和需求增加，特厚鋼板零割短期內(nèi)形成供應(yīng)緊張，也推動(dòng)了租金上漲。

　　胡景暉告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，北京產(chǎn)業(yè)正在騰籠換鳥(niǎo)，一部分高凈值人才流入，也客觀上刺激了房租上漲。另外，張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前通脹預(yù)期也是造成房租上漲的一個(gè)因素。

　　實(shí)際上，今年以來(lái)，一線城市中，租金上漲并不只有北京一地。中國(guó)房?jī)r(jià)行情數(shù)據(jù)顯示，截至8月19日，租金同比上漲19.45%；深圳租金同比上漲30.32%；廣州同比上漲30.99%。從租金值來(lái)看，北京要遠(yuǎn)高于、深圳和廣州。

　　一位與自如接觸過(guò)的房東告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，她位于大興的一個(gè)兩居室，市場(chǎng)價(jià)為5800元，如果同意自如進(jìn)行隔斷的話(huà)，還可以再增加幾百元，但只能支付11個(gè)月房租，“后我沒(méi)同意，自己進(jìn)行出租，房租也是5800元�！�

　　關(guān)于“長(zhǎng)租公寓搶房助推租金上漲”這一說(shuō)法，業(yè)內(nèi)看法不一。胡景暉認(rèn)為，部分長(zhǎng)租公寓以高于市場(chǎng)價(jià)20%-40%價(jià)格從房東獲取房源，是房租上漲背后的主要推手。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，搶房只是原因之一，長(zhǎng)租公寓背后的資本力量才是主要推手。

　　在胡景暉看來(lái)，長(zhǎng)租公寓背后資本的介入，讓一部分長(zhǎng)租公寓開(kāi)始“跑偏”，他認(rèn)為，對(duì)于資本而言，短期內(nèi)會(huì)要求做大規(guī)模，而做大規(guī)模方式主要是搶占房源，進(jìn)而擴(kuò)大市場(chǎng)份額和比重。

　　“長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，資本肯定要求盈利。”胡景暉告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，長(zhǎng)租公寓盈利有兩個(gè)來(lái)源，為租金差價(jià)，即充當(dāng)二房東角色賺取差價(jià)；第二個(gè)收入來(lái)源為增值服務(wù)，其中既包括年租金分期支付、租賃貸等金融手段，也包括搬家、保潔、租賃服務(wù)費(fèi)等增值服務(wù)。

　　胡景暉表示，如果長(zhǎng)租公寓為了擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模以高于市場(chǎng)價(jià)方式獲取房源，是在走一條危險(xiǎn)的路，因?yàn)槲磥?lái)資金收回勢(shì)必依賴(lài)租金上漲，“這種方式肯定是不行的，政府不可能坐視租金一直上漲�！�

　　也就是說(shuō)，長(zhǎng)租公寓背后的資本試圖高價(jià)搶占房源的動(dòng)因，一方面是為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，另一方面也可以借此影響房東心理，從而通過(guò)租金上漲回收前期投入。

　　在8月19日的媒體見(jiàn)面會(huì)上，胡景暉進(jìn)一步表示：“我在說(shuō)這些話(huà)之前，估計(jì)很多資本沒(méi)有意識(shí)到這里的風(fēng)險(xiǎn)，我其實(shí)是救了這些資本，而不是害了他們。如果長(zhǎng)租公寓一旦爆倉(cāng)的話(huà)，他們可能會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　關(guān)于長(zhǎng)租公寓是否高價(jià)“收房”一說(shuō)，各方各執(zhí)一詞。不過(guò)，據(jù)一位機(jī)構(gòu)人士透露，國(guó)內(nèi)多數(shù)長(zhǎng)租公寓均處于虧損狀態(tài)，其中一家行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)2016年、2017年兩年虧損額均在5億元以上。

　　近期，北京市住建委也約談了自如和蛋殼等公寓機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。自如方面表示，現(xiàn)在正在集中精力配合政府調(diào)研（住房租賃）市場(chǎng)情況，調(diào)控優(yōu)化運(yùn)維管理機(jī)制。同時(shí)就其他問(wèn)題正在向政府方面匯報(bào)。

　　在自如總經(jīng)理熊林看來(lái)，租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量相關(guān)，一線%人口需要租房。特厚鋼板零割過(guò)去十年，一線城市租金走勢(shì)通常是春節(jié)上漲、短暫下行，七八月份為高峰，九月份進(jìn)入下行。

　　熊林表示，快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)租賃市場(chǎng)錯(cuò)配嚴(yán)重，租房供應(yīng)的核心要依靠個(gè)人房源，這導(dǎo)致客戶(hù)和業(yè)主兩端都及其個(gè)性化，存在供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配、時(shí)間錯(cuò)配、品質(zhì)錯(cuò)配、服務(wù)錯(cuò)配的核心矛盾。

　　在胡景暉看來(lái)，解決租金上漲問(wèn)題需要從多個(gè)方面入手，從供需角度來(lái)看，目前北京大約10%左右的住房處于空置狀態(tài)，“因?yàn)楹芏嘤绣X(qián)人不在乎那些租金，而且租戶(hù)進(jìn)來(lái)了，會(huì)對(duì)房子造成折舊，所以很多人寧愿放著也不租。”

　　因此胡景暉建議，北京應(yīng)盡快實(shí)施空置稅，讓10%左右空置房源盡快進(jìn)入租賃市場(chǎng)，緩解北京租金上漲壓力。同時(shí)，特厚鋼板零割在監(jiān)管層面，胡景暉建議通過(guò)全國(guó)住建系統(tǒng)建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)，有了房租指導(dǎo)價(jià)，一旦租金出現(xiàn)異常，老百姓可以向政府進(jìn)行舉報(bào)。

　　此外，其還呼吁，住建部門(mén)應(yīng)該盡快一行三會(huì)（央行、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)）建立聯(lián)合工作機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)管進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的資本。

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